Для ипотеки характерны следующие черты:
- пребывание имущества в руках должника;
- возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки;
- возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
- обязательная регистрация залога, которая ведется по месту нахождения предмета ипотеки;
- простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета ипотеки.
Ипотека используется, как правило, при выдаче долговременных ссуд юридическим и физическим лицам.
При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.
В качестве залога в Республике Молдова может использоваться недвижимость, находящаяся и в государственной собственности, однако, для этого необходимо разрешение государственных органов. Любой договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и зарегистрирован согласно закону о кадастре недвижимого имущества в территориальном кадастровом органе, в районе деятельности которого находится недвижимое имущество, передаваемое в залог.
В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают:
- права арендатора на здания, сооружения, землю;
- права автора на вознаграждение;
- права заказчика по договору подряда;
- права комиссионера по договору комиссии и др.
Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:
1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговой механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться, с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. В случае использования в качестве залога ТМЦ стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
5. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.
Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:
- затраты на реализацию;
- маржу вынужденной продажи:
- величину любых приоритетных претензий на имущество;
Информация по теме:
Международная
финансовая корпорация
МФК была создана с целью мобилизации национального и иностранного капитала для развития частного сектора в развивающихся странах. МФК кредитует также государственные предприятия, работающие как самостоятельные акционерные компании. Креди ...
Кредитный анализ
Можно твердо говорить, что качество принимаемых решений целиком зависит от качества аналитического обоснования решения. Именно поэтому, следуя рекомендациям западных специалистов, Банк внедрил современную методологию проведения кредитного ...
Технологические принципы
При проектировании АПК «Нострадамус» использовались наиболее эффективные технологические принципы построения корпоративных аналитических систем.
& Технология хранилищ данных
(data warehouse) положена в основу работы системы. Информа ...