Земельные участки и здания (сооружения) являются отдельными объектами бухгалтерского учета, хотя существует нерасторжимая связь между земельным участком и находящимися на нем зданиями и сооружениями. Для организаций промышленности и других отраслей целесообразно выделять в бухгалтерском учете земельные участки с производственными и прочими хозяйственными строениями, земельные участки, занятые объектами социальной сферы, и незастроенные земельные участки. Необходимость детализации такого учета обуславливается тем, что при операциях отчуждения зданий и сооружений в бухгалтерском учете должен быть отражен и переход к покупателю прав на земельный участок, занятый этими зданиями и сооружениями (прав собственности, пользования, либо аренды).
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить не только недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, но и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В противном случае договор продажи не считается заключенным.
К сожалению, единого порядка учета земельных участков пока не разработано в связи с тем, что правовые вопросы землевладения и землепользования до сих пор не упорядочены. Однако независимо от принятия Земельного кодекса Российской Федерации вопрос стоимостного измерения земельных участков для целей бухгалтерского учета нуждается в упорядочении.
Большую ценность в определении способов оценки земли представляют собой работы тех русских экономистов, во времена которых учет земель включался в общую систему бухгалтерского учета: Н. Утехина (1897), Н.П. Заломанова (1899), А. Скворцова (1903), А. Гуляева (1906). Д. Пестржецкого (1906) и других.
Так, Н. Утехин предлагал три способа оценки земли в бухгалтерском учете: 1) по продажным ценам; 2) по арендной плате; 3) по ренте, вычисленной из чистого дохода.
Оценка земель по продажным ценам основана на определении их средней стоимости. Н. Утехин приводил методику расчета средней стоимости земель: «Если в данном районе не редкость - продажа и покупка земель для сельскохозяйственного производства, то, зная цены, какие дают за землю разного качества и разных хозяйственных назначений, берут стоимость среднюю за несколько лет из нескольких случаев для каждого года» [50, 135].
Оценка земель по арендной плате осуществлялась теми же приемами, что и оценка по продажным ценам: «Если продажа земли мало распространена, а развита аренда, которая вычисляется подобным же образом, как средняя продажная стоимость земли» [50, 135].
Третий способ оценки земель основан на исчислении ренты, которая определялась исходя из чистого дохода: «При вычислениях среднюю арендную плату принимают за доход с капитала в землю, учитывая капитал по существующему проценту с денег, даваемому более надежным кредитным учреждением (государственным Банком)» [50, 136].
А. Скворцов считал, что наиболее предпочтительным является способ оценки земель по капитализации дохода: «Земля, как выразитель сил природы, действующих в производстве, не имеет внутренней (трудовой) ценности. Земля должна оцениваться капитализацией суммы ренты, и хотя эта величина не всегда совпадает с рыночной ценой земли, мы не знаем до сих пор иного способа оценки, построенного на рациональных началах» [45, 267].
После национализации земли землепользование в России было бесплатным, и поэтому оценка земли не производилась. В конце девяностых годов в нашей стране произошли кардинальные преобразования в земельных отношениях, в связи, с чем была установлена платность пользования землей и необходимость в достоверной оценке земельных участков.
Оценка земли может быть произведена по рыночной стоимости и по нормативной цене земли. Международными стандартами оценки предусматриваются различные методы определения рыночной стоимости: метод сравнения продаж, метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты и другие. Следует отметить, что ни один метод определения рыночной стоимости земельных участков, применяемый в зарубежной практике, не может быть использован в настоящее время в нашей стране.
Так, метод сравнения продаж должен быть основан на наличии большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи земельных участков. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации, применение этого метода основано на наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. При этом коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий должны быть определены по сравнимым объектам на рынке недвижимости. Однако в настоящее время в России отсутствует открытый рынок, нет типичных покупателей земельных участков. В условиях продажи государством промышленным предприятиям земельных участков каждое предприятие имеет право выкупить только те земли, которые ему были ранее выделены. При этом цены не адекватны рыночной стоимости, а основываются на расчетах согласно федеральному законодательству и законодательству субъектов Российской Федерации.
Информация по теме:
Стратегия управления активами
Активные банковские операции - это операции, посредством которых банки размещают имеющиеся в их распоряжении ресурсы в целях получения необходимого дохода и обеспечения своей ликвидности. Сочетание этих двух целей совершения активных опер ...
Виды пластиковых карточек
Пластиковая карточка представляет собой пластину стандартных размеров (85.6 мм 53.9 мм 0.76 мм), изготовленную из специальной, устойчивой к механическим и термическим воздействиям, пластмассы. Из проведенного в предыдущих разделах рассмо ...
Участники рынка ценных бумаг
В России участниками рынка ценных бумаг являются эмитенты, инвесторы, инвестиционные институты и профессиональные участники рынка.
Эмитенты – юридическое лицо, государственный орган или орган местной администрации, выпускающий ценные бум ...